Lichte verborgen gebreken

Wanneer bent u aansprakelijk als aannemer of architect?

Voor aannemers en architecten bestaat er de gekende 10-jarige aansprakelijkheid voor ernstige verborgen gebreken, meer bepaald gebreken die de stabiliteit van het gebouw aantasten.

De aansprakelijkheid voor (ernstige) gebreken die de stabiliteit van het gebouw aantasten wordt in het burgerlijk wetboek geregeld in de artikelen 1792 en 2270:

“Indien een gebouw dat tegen vaste prijs is opgericht, geheel of gedeeltelijk teniet gaat door een gebrek in de bouw, zelfs door de ongeschiktheid van de grond, zijn de architect en de aannemer daarvoor gedurende tien jaren aansprakelijk.”

“Na verloop van tien jaren zijn architecten en aannemers ontslagen van hun aansprakelijkheid met betrekking tot de grote werken die zij hebben uitgevoerd of geleid.”

Daarnaast zijn er de lichte verborgen gebreken. Dit zijn gebreken die niet konden worden vastgesteld tijdens de oplevering (of later verslechterd zouden zijn).

Een licht verborgen gebrek kan dus nooit een probleem zijn dat de stevigheid van een gebouw aantast.  Het is niet de omvang van de schade of de herstellingswerken dat bepalend is bij de kwalificatie als een licht verborgen gebrek.

Mogelijke voorbeelden zijn:  waterinfiltratie, vochtproblemen, barsten in vloeren en muren, wanneer ze niet de stabilteit van het gebouw aantasten

Het onderscheid tussen lichte en ernstige verborgen gebreken in de zin van de artt. 1792 een 2270 BW is van belang voor de effectieve uitoefening van het vorderingsrecht van de bouwheer.

Wanneer er sprake is van een ernstig gebrek dat de stabiliteit van een gebouw aantast dient de vordering gewoon ingesteld te worden binnen 10 jaar na de aanvaarding van het werk. Wanneer een dubbele oplevering is voorzien start de 10-jarige termijn bij de definitieve oplevering, tenzij contractueel bepaald is dat deze start bij de voorlopige oplevering (hetgeen voorzien is in de meeste contracten).

Wanneer het daarentegen om een licht verborgen gebrek gaat zal de bouwheer zorgvuldiger moeten omgaan met het instellen van zijn vordering, en vooral wat betreft het tijdstip dat hij dit doet. Concreet moet een bouwheer zijn vordering instellen binnen een redelijke termijn nadat hij het heeft ontdekt (en uiterlijk na 10 jaar).

Of een termijn redelijk is wordt overgelaten aan het oordeel van de rechter. Deze zal bij zijn beoordeling rekening houden met de omstandigheden, o.m. de aard van het gebrek, het gevoerd hebben van onderhandelingen, het uitvoeren van eventuele herstelpogingen enz.

Belangrijk om weten is dan men – in tegenstelling tot de aansprakelijkheid conform de art. 1792 een 2270 BW - zijn aansprakelijkheid voor lichte verborgen gebreken contractueel kan beperken.

Hierbij moet een onderscheid worden gemaakt tussen de waarborgtermijn en de proceduretermijn.

De waarborgtermijn voor lichte verborgen gebreken kan worden beperkt in de tijd. Hoe ver men de (oorspronkelijke) termijn van 10 jaar kan inkorten hangt dan weer af van de contractspartijen.

Wanneer er geen particulieren betrokken zijn wordt aanvaardt dat men de waarborgtermijn aanzienlijk kan inkorten, zelfs tot 3 maanden na de voorlopige oplevering.

Indien er een particuliere opdrachtgever is, zal de termijn tot zo’n 3 jaar kunnen worden beperkt.

Het wordt om evidente redenen niet aanvaard dat de aansprakelijkheid vollédig contractueel wordt uitgesloten.

De proceduretermijn, dat wil zeggen de termijn waarbinnen de vordering moet worden ingesteld na het ontdekken van het probleem, kan eveneens contractuele worden ingekort. Op die manier gaan de partijen contractueel bepalen wat voor hen een redelijke termijn is om de vordering in te stellen. Hiervoor is er geen welbepaalde termijn in de rechtspraak of wetgeving, met als gevolg dat partijen dit naar goeddunken contractueel kunnen bepalen. In geval van discussie over deze proceduretermijn zal de rechter hierover oordelen.  Het is m.a.w. aangewezen hiervoor een termijn te bepalen die als “redelijk” kan worden beschouwd. Een termijn van 6 maanden kan ons o.i. als redelijk worden bestempeld.

Besluit:

Uw aansprakelijkheid voor lichte verborgen gebreken kan contractueel beperkt worden. Evenwel is aangewezen om zorgvuldig om te springen met het contractueel beperken van zijn aansprakelijkheid en steeds dergelijke clausules aan te passen in functie van de contractspartijen en de uit te voeren werken.

Indien u verdere vragen heeft hieromtrent beantwoorden wij deze graag.
Dit e-mailadres wordt beveiligd tegen spambots. JavaScript dient ingeschakeld te zijn om het te bekijken.
Dit e-mailadres wordt beveiligd tegen spambots. JavaScript dient ingeschakeld te zijn om het te bekijken.
Dit e-mailadres wordt beveiligd tegen spambots. JavaScript dient ingeschakeld te zijn om het te bekijken.  

 

 

Nieuwsbrief

Via onderstaand formulier kunt u zich inschrijven voor onze nieuwsbrief.